中国建设报     2011-12-28

2011年的楼市调控政策或将是史上最受争议却也最行之有效的。

此前数轮调控均将着力点放在市场供给面，但中国财富阶层迅速崛起和流动性过剩的现实，影响了某些政策的效果显现。

这场始于2010年、并在2011年全面发力的楼市调控，则在实践当中找到一条更为有效的路径——改将着力点放在需求面，通过限购、限贷等强制政策分化市场需求，去投资、保自住，市场从供不应求迅速转变为供大于求，也成为房企业绩分化的现实起点。

“我们正在调整产品结构，加大中低端住宅的供应。对于已经规划好的项目，我们会通过使用更经济的建材来降低售价，以迎合市场。”12月25日，某全国知名房企负责人对记者坦言公司未来规划。2011年，这家以高端住宅开发闻名的房企，业绩增长率将大幅下滑。

这恐怕并非个案。2011年，在以限购、限贷为主的严厉调控之下，许多房企直接因开发产品类型的不同而分化。如绿城、金地、合生创展、富力等以开发高端住宅见长的房企，无一例外地受到不同程度的冲击。

而这背后，是市场需求的分化。“本轮调控以去投资投机需求为主导思路。在严厉的限购之下，过去最受开发商青睐的高端购买力因无买房资格被彻底逐出市场，剩下的首次置业需求，对产品类型及总价的要求都大为不同。”一位市场专家如是分析。

事实上，此前数轮楼市调控，无论是调整产品结构的90/70政策，还是遏制开发投资的松地根、紧银根政策，都将着力点放在市场供给面。但中国财富阶层的迅速崛起和流动性过剩的现实，影响了某些政策的效果显现。而这场始于2010年4月的楼市调控，则在实践当中找到一条更为直接而有效的路径——通过行政施压和强制推行限购政策分化市场需求，去投资、保自住，房价涨幅应声而落。

12月24日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上强调，2012年要继续“坚定不移地执行现有调控措施”，“不动摇，不放松”，实现“房价合理回归”。

2011年9月，万科发布的一份报告公开了业界担忧已久的现实。据万科针对北京家庭的入户抽样调查，在严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。这也为万科此后的全国降价埋下伏笔。

事实上，限购令自发布第一天起，便引起业界巨大震撼。

2010年4月17日，“新国十条”出台，首次提出地方政府可根据实际情况，“在一定时期内限定购房套数”。13天后，北京率先出台限购令。同年9月29日，多部委出台调控新政，第一条便规定“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。限购令的全国大幕由此拉开。

2011年1月26日，国务院发布通知再度强化限购政策，随后限购城市从2010年的不足20个大幅增加到近40个。同年7月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随着台州、珠海等城市陆续跟进，限购城市数量增加到近50个。

“限购令的用意非常明确，就是遏制投机投资购房需求。”北京大学教授陈国强对记者说。而与限购同期执行的还有限贷——差别化的住房信贷政策对购买二套及以上住房行为进行限制，也从金融政策层面对限购令进行了补充和强化。

限购令对楼市产生的影响直接而明显。据国家统计局公布的数据，11月份的70个大中城市当中，房价环比下调超过0.5%的6个城市全部为限购城市，其中实施限购的40个城市当中，有30个城市房价环比下调，7个城市房价停涨。

而在本轮调控当中，主打“限”字诀的政策不仅仅是限购和限贷。

2011年1月26日，国务院发布通知，首次强调“落实地方政府责任”，要求地方“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。因为包含了多个颇具新意的调控政策，此次国务院的通知也被公众称为“新国八条”。当年一季度，各地方政府陆续公布了房价控制目标。为了顺利完成这一量化目标，一些城市不得不祭出“限价”、“限卖”政策。

“自今年1月至今，我们已经连续申请了三次预售许可证，但均得不到审批。”位处北京东部城区的某住宅项目销售总监对记者说。拿不到预售许可证的核心原因，在于该项目超过6万元/平方米的“高端”售价。2011年，北京因售价过高而被暂停销售的楼盘不在少数，包括上海、广州在内的一线城市也都出现过类似“限卖”的情况。

最为典型而又“开诚布公”的是中山市。11月10日，并未执行限购政策的中山市突然发布仅有52天时效的限价令，明显是为了完成年度房价控制目标的“年终赶考”。

“房地产开发周期一般要2到3年，由于有效遏制了大量的投资投机性购房需求，楼市突然由供不应求变成供大于求，库存不断积压，成交量、价势必下滑。”陈国强认为，以限购、限贷为主的调控措施已经收到了明显成效。

近日来，北京、深圳、武汉、昆明等地纷纷发布完成房价控制目标的“捷报”，其中“限”字诀的调控政策功不可没。

限购令还将持续多久？这个问题令许多业内人士在逼近年关之时争相打探，其答案将直接影响到各房企未来的投资发展规划。

至少从短期看来，限购令并没有松绑的可能。近日来，无论从中央高层的定调，还是主管部委的表态来看，“继续执行现有政策”、“坚持调控不动摇”已是2012年楼市的基调。而各地方政府无论受制于房价调控目标还是行政及舆论压力，也不敢轻易对限购令松绑。此前，佛山、成都曾试探性放松限购但被立即叫停，便可见一斑。

据本报统计，截至12月26日，上海、济南、青岛、广州、南京、苏州等13个城市已明确表示将继续执行限购政策。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为：“元旦过后还会有一批城市宣布继续限购，2012年的限购城市只会更多不会更少。”

但接受本报采访的多位专家均认为，限购政策作为行政干预过强的调控手段，仅为“临时性举措”而非长效制度，“退出只是时间问题”。

“限购令退出是有条件的，必须保证楼市不动荡。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，当前调控初见成效，应该继续巩固成果。“除非有更好的政策替代，否则限购一旦松绑，必将带来楼市的报复性反弹。”

房产税改革则是众多专家认为最能够有效替代限购令的政策。

陈国强表示，房产税改革的实施，既有利于地方政府摆脱土地财政的高度依赖，形成正常稳定的地方财源，也会使调控长期化和常态化。更重要的是，房产税既能体现对购房者个人消费权利的尊重，又能通过差别化的征税体现土地及城市资源的公平分配。

种种迹象表明，2012年房产税改革试点扩容已是箭在弦上。今年年初，重庆、上海两地正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，效果颇为理想。在12月14日闭幕的中央经济工作会议也提出，要推进房产税改革试点。12月25日，财政部部长谢旭人在全国财政工作会议上也表示，将稳步推进房产税改革试点。

“房产税改革的实施要依靠信息制度和税收制度的健全，这还需要一定时间。”朱中一认为，限购令恰好可以制造一个缓冲期。

而全国住房信息系统联网也正在紧锣密鼓的筹备当中。本报获悉，目前住房和城乡建设部已经完成了该信息系统的软件开发工作，最快将在2012年上半年实现40个重点城市的个人住房信息联网。这也意味着，房产税改革将前提条件正日趋成熟。

无论从当前的调控思路，还是从长效机制的设计来看，“去投资、保自住”，针对需求面进行控制将是未来中国楼市调控的主导思想。国务院参事任玉岭表示，住宅建设应牢牢把握一个方向，即为解决刚性需求而建，“要坚持遏制将住宅当作投资品炒卖的行为”。

“去投资化意味着过去庞大的购房需求将锐减，主流购买力也将是更加注重自身居住需要、对房屋价格更为敏感的首次置业者，开发商要迎合市场，就必须在产品设计、营销定价等环节上进行深刻改变。”上述全国知名房企负责人如是总结。